LOS NUEVOS ARQUITECTOS

Existen todavía en la mente de muchos profesionales la idea de que esto no va a ser lo mismo pero tampoco saben como va a ser. Es notable que en foros de internet se estén diariamente dando ideas pero que ninguna la veamos como posibilidad de estar dirigida a nosotros. Por ejemplo a los arquitectos que se consideran emprendedores les preguntaría ¿Crees que un cliente de los que va a aparecer ahora después del 1 de enero se querría comprar una vivienda como las que conocemos?, pues la idea es que si pero luego entra en liza ¿a que precio?, aquí hay muchas variables pero tendrá que ser a precio de saldo en cualquier caso, y por ultimo ¿con que financiación? Eso no tiene respuesta. Es cierto que los ciudadanos una vez que se pase esta fiebre de que todo va a subir, por la retirada de ayudas fiscales por la subida del IVA y por etc. etc. seguirá necesitando un lugar para vivir y seguirá necesitando cuando su economía se lo permita que ese lugar sea en compra, sabemos que muchos de ellos elegirán la opción de una vivienda de obra nueva. Aquí es donde entra la opción para arquitectos emprendedores, serán capaces de hacer viviendas para esta nueva generación de clientes. Yo para mis nuevos proyectos en régimen de cooperativa de segunda generación he podido comprobar que en algunos casos los arquitectos me han enviado proyectos diseñados con criterios de 2008 y como mucho me han incluido la opción de cumplir totalmente el CT pero sin ninguna novedad de las que piden estos nuevos clientes. Lo que han solicitado la mayoría de los nuevos clientes son cosas que tienen una pequeña incidencia en los precios finales, resultan mas complicados por que hay que pensar mas, por ejemplo el que sean viviendas con una calificación energética tipo A que tengan incorporada tecnología a través de la domótica, pero no la de lujo si no la imprescindible, que permitan la trasmisión de datos a través de PLC que es un elemento que no cuesta mas, que tengan sistemas de calefacción y ventilación a través de chimeneas térmicas que se incluyan en sus plazas de garaje la posibilidad de alimentadores eléctricos y etc. etc. Con todo eso la vivienda bien diseñada apenas sufre un incremento de precio actualmente, esto es lo que yo llevo diciendo durante al menos un año, el sector inmobiliario hay que reinventarlo y también se reinventa desde la parte técnica, que para mi es la primera que se tiene que poner en marcha pues el suelo donde se va a construir ya se encargara de que haya suelo a precio el banco malo o el sentido común de los propietarios de suelo, para aquellos que no lo usen pues peor para ellos. En cuanto a la forma de financiar el producto deberemos de pensar que estamos hablando de un articulo de lujo el poder comprar una vivienda de segunda generación a precios de lo que era antiguamente la vivienda protegida y sobre todo en la forma de comprar que es mediante la creación de grupos de compras en cooperativa de viviendas de segunda generación que supone el tener todas las garantías hasta el momento que compras por eso no existe riesgo de que no funcione o de que no arranque la promoción en cuestión, porque solo se arrancara cuando estén las viviendas vendidas sobre pedido y garantizada la financiación. Esto parecerá que no existe pero actualmente mi empresa presta sus servicios a este tipo de cooperativas y en promociones de estas características y es seguro que no vamos a hacernos ricos en esta aventura pero si vamos a lograr trabajar para darle viviendas a los ciudadanos. Roberto Jiménez

OTRO PUNTO DE VISTA MAS NECROLOGICO

He podido ver la entrevista que le realizaron a Borja Mateo, economista y abogado que aprovecha la ocasión para vender sus libros en la tele, dando una vision de como esta el sector y aconsejando a todo el mundo que lo quiera ver que no se compre vivienda.

               

Para Todos La 2 - Entrevista: Borja Mateo - sector inmobiliario

• Para Todos La 2 - Entrevista: Borja Mateo - sector inmobiliario

Puedo estar de acuerdo en algunos de los planteamientos que hace Borja, sobre la situación sobre todo en lo que ha pasado pero no estoy de acuerdo en su visión quizá pesimista o muy pesimista para el sector, hace algunas referencias a las pocas viviendas que hay libres en Vizcaya, sin hacer referencia al porque y sin hacer referencia a la ley Maturana que ha estado vigente en Vizcaya, obligando a un buen numero de habitantes a tener que desplazarse a municipios de los alrededores, pero todo esto es una suposición de un pitoniso del sector, que me gustaría que dijera como se va a solucionar esto.

                Es seguro que algunos compradores han tenido la poca fortuna de tener que perder su vivienda por desahucio y otros perder una parte importante de sus ahorros por las minusvalías y por las bajadas de los alquileres, eso no quiere decir que los que lo hagan a partir de ahora después de esta crisis les vaya a suceder lo mismo, deben de adquirir la vivienda que desean si es esa su intención con algo mas de criterio que hace unos años, es decir que a la gente se les va a pedir que tengan que estudiar primero de económicas solo para poder adquirir una vivienda.

                También señala que el problema de los pìsos no es la financiación, creo que no esta muy puesto en el mercado para saber que la situación de los bancos actualmente es que no dan ningún tipo de crédito, a excepción que tengas el dinero en el banco y lo pignores, además de solicitarte el correspondiente aval de los familiares y de domiciliar los pagos y nominas, entonces te lo darán, pero también darán solo el 70% del precio aunque sea muy barato.

                Solo me queda indicar que las empresas tasadoras, los tasadores y demás participes en el sector debemos según su criterio desaparecer del mercado pues con los dos cursos de económicas que deben de hacer los compradores de piso y obtención de hipoteca, aparte de negociar bajadas del 45%, el hacer un curso era solo para pensar en comprarse un piso, encontraran la solución a todos los problemas que se le puedan presentar.

                Entiendo que esta entrevista y estos libros están hechos para la gente que esta muy próxima a los problemas de desahucio y de impago de la renta, pero creo que no es una opinión que sirva para generalizarla  para todo el mundo, cierto que los pisos han bajado y todavía van a bajar mas pero no desde el punto catastrofista que nos plantea, por lo menos es mi punto de vista, es muy posible que sus argumentos por deseables arrancaran un aplauso de la audiencia pero poco mas la realidad de los problemas es otra y desde luego no me vale para la generalidad.

                Cuando dice que el sector inmobiliario esta mejor que nunca debo de recordarle que en todos los asuntos de compra venta o de alquiler siempre hay dos partes y es probable que aunque nos parezca necesario todo este paron en el sector y de acuerdo que bajen los precios y todo lo demás, seria mas adecuado decir que estamos al 50% mejor que nunca y 50% peor que nunca.

Roberto Jimenez

NUEVOS TENDENCIA PROPIETARIOS DE SUELO URBANO

 

 

                Es importante que los propietarios de suelo que pretendan venderlo ahora, y no dejarlo como herencia a sus hijos, vayan asumiendo que el sector ha cambiado y también ha cambiado para ellos, pues salvo que tengan su propiedad en el barrio de salamanca y a un precio competitivo, es decir que ya no pueda tener un precio mas alto, por lo cual la tendencia natural será a la baja (no subirá ni tan siquiera el IPC), que entonces si lo venderan pero desde luego se hablara de las formas de pago, los que no tengan la fortuna de tener el suelo en esa situación privilegiada encontraran problemas para desahacerse de su suelo salvo que lo hagan a precios de saldo.

                Han aparecido nuevas opciones que de alguna forma permiten a los propietarios vender su suelo a precios de mercado hoy pero con el requerimiento de tener que participar en el negocio como un elemento activo de la actividad inmobiliaria, para esto se requieren tener algo mas que dinero, se requiere tener conocimientos del sector en la parte comercial financiera y demás apartados de la promoción inmobiliaria o si no contar con asesores que sepan de todo ello.

                La primera de las opciones es la aportación, es sin duda la que menos esfuerzo requiere pero la que mas cuesta en euros sobre el peso del precio del suelo, la segunda es hacerlo en promoción delegada que tiene una parte de esfuerzo mayor pero que se compensa con los resultados económicos que se obtienen y por ultimo la venta pura y dura a entidades que puedan sacarlo adelante en régimen de cooperativa o de comunidad esta es la mas fácil de todas, dilatada en el tiempo pero efectiva a la vez que arriesgada si no se hace con una empresa auténticamente experta en esta labor.

                Mi apuesta es sin duda por la tercera opción pues creo que aquellos que pretenden comprar vivienda prefieren tener plazos dilatados para la ejecución y el pago, eso si alejados de los sistemas anteriores que les obligaban a correr mucho riesgo a lo largo de la promoción, actualmente ese riesgo no existe con las cooperativas de segunda generación, 2GC (second generation cooperatives) que permiten hacer lo mismo que se hacia en las cooperativas anteriores pero sin tener que jugarse el dinero y teniendo la seguridad de los resultados.

                La segunda apuesta seria por la promocion delegada, formula de muy de moda usada por los departamentos de activos recuperados para revestir la gestión de la promoción que se hace igual que siempre pero con unas premisas anteriores que se concretan en no asumir los riesgos totales de la promoción pero también partiendo dela base de unidades totalmente comercializadas, por lo que una de las bases de las promotoras delegadas es el importante papel que desarrollan sus áreas comerciales que por otro lado suelen ser especificas para esta labor en este tipo de promoción.

                La tercera y ultima opción que es dificil de encontrar es la de la compra, para ello se necesita tener liquidez suficiente y a pesar de ello hay productos que ofrecen una rentabilidad mas segura salvo que se unan la necesidad de tener que mantener una infraestructura de negocio con lo apropiado del precio del suelo.

 

Roberto Jiménez

A LOS VENDEDORES DE SUELO

Es cierto que en los últimos tiempos asistimos a una bajada de la demanda de suelo edificable, calificado o como queramos llamarle, suelo útil para construir, hasta niveles de total ausencia, y ante eso los propietarios de este suelo se encuentran con que su teórico valor del suelo ha bajado hasta convertirse en algo sin valor, pero sobre lo que siguen pagando impuestos como si lo valiera y declarándolo como patrimonio, pero ¿con que valor?

                En la actualidad solo se venden suelos que reúnan una serie de características muy determinadas y determinantes y que a mi juicio son, que sean terrenos o suelos bien situados es decir que ni se hayan convertido en los últimos tiempos en parajes alejados de la civilización, que sean terrenos que en caso de que los propietarios no sean ya los bancos, tengan una carga hipotecaria suficiente como para justificar que el banco que soporta la hipoteca sea capaz de otorgar mas dinero para llevar a la practica una promoción, además de adaptar los precios a la realidad que tenemos actualmente es decir que el precio del suelo se haga por el valor residual.

                Además hoy en día los bancos no van a financiar un proyecto de edificación por mucho dinero que les deban si esa promoción no esta totalmente vendida a usuarios finales y además que sean clientes validos para posteriormente soportar el costo de financiación, lo que añade problemas a los propietarios de suelo para seleccionar los compradores de suelo, digo bien, seleccionar los compradores excepto si el precio de venta del suelo sea una ganga de tal calibre que no existan dudas sobre su adquisición.

                Lo que parece claro es que ahora los propietarios de suelos saben que su suelo va a venderlo o no en función de muchas variables, primero que sean suelos hipotecados o con carga de financiación, que la carga de financiación no supere los precios de mercado, haciendo la cuenta por el valor residual, segundo que sobre ese terreno se proyecten construir viviendas que resultan atractivas por el precio, el diseño, que logren hacer la vida mas fácil a su propietarios, etc. Etc. Eso hace que el propietario del suelo deba tener conocimientos de inmobiliaria o de tener consejeros que le indique cual es el mejor candidato.

                Se esta demostrando en los últimos tiempos que la vivienda se sigue vendiendo pero no por aficionados y se seguirá vendiendo a pesar de la crisis del IVA y de las dificultades para obtener financiación pero para hacerlo se deben de formar equipos que van desde los propietarios de suelo los arquitectos los equipos de gestión y sobre todo que todos tengan la misma sensación de calidad en lo que hacen y en como lo hacen. Tienen que tener en cuenta que ha cambiado este sector y no va a ser una fuente de ganar dinero fácil, va a ser muy difícil y se ganara lo mismo que en cualquier sector industrial lo que hace que tengamos que invertir mucho tiempo y trabajo para ganar lo mismo que se obtiene en cualquier sector.

                En los próximos días se plantea una feria donde se van a reunir los propietarios de suelo con intención de vender y no me cabe duda que serán una mayoría bancos con sus activos recuperados intentando colocar lo mismo que otras veces pero a precios un poco mas bajos, sin darse cuenta de que la solución a sus problemas la tiene muy cerca, creando equipos que resulten innovadores que hagan diseños adecuados y que no les pese sus carteras de activos recuperados de pisos que hay que vender como sea y cuanto antes mejor no vaya a ser que esto no pare de bajar.

Roberto Jiménez

¿Cómo adaptarse a los cambios del sector?

Para poder pensar en reinventar este sector tal vez el primer pasó debería de consistir en detectar las novedades, para asumirlas y después en un segundo paso comenzar a adaptar la nueva situación al sector, de esta forma empezaremos a cambiarlo.

                Pero para poder asumir la cantidad de novedades que están llegando lo primero que deberemos de hacer es detectarlas e identificarlas como novedades, es decir no valen como novedades elementos que simplemente se hayan puesto de moda otra vez, ejemplo lo de vender viviendas sin hipoteca solo con las letras firmadas al promotor.

                Primero deberemos pensar si realmente nuestra circunstancia ha cambiado si consideramos que ha llegado el cambio de época, porque si no es así, sigue haciendo lo mismo a la espera de que se produzcan signos en tu entorno que te hagan pronosticar que va a cambiar tu circunstancias, tu empleo tu vivienda tu precepción de lo que van a incidir en tu vida las nuevas tecnologías, etc.etc.

                Si crees que el cambio de época ha llegado para ti y tienes que enfrentarte a una situación diferente donde existe un clima de pre-revolución social, un cambio en las tecnologías y su aplicación al mundo laboral , cambio en los conceptos básicos del sector,  entonces debes de comenzar a detectar las novedades y comenzar a pensar que existe algo que tiene que cambiar y de hecho lo primero que tiene que cambiar es tu actitud ante todo ese rio de cambios que se van a producir o ya se han producido.

                Cambios que se han detectado o por lo menos yo los he detectado,

-          Cambio en la forma de acceder a una vivienda en propiedad.- Los cambios que se han producido en este aspecto son importantes pues antes las personas compraban utilizando como base los principios que se consideraban inmutables para la vivienda, “no alquile, compre, así no tirara el dinero”, “los precios de la vivienda nunca bajaran” esto basaba la rueda de la especulación. Ahora solo compra quien realmente necesita comprar y piensa que la compra es una buena decisión, aunque a partir de enero de 2013 deberá analizar muy bien los costos que eso le supone, IBI, IVA, impuestos de plusvalías e impuestos de patrimonio.

-          Cambio en la forma de acceder a los prestamos hipotecarios y además mas caros.- Los cambios en la obtención de los prestamos hipotecarios serán siempre por un importe que no superara el 55% del costo de la vivienda, con un costo que será alrededor del 5% de interés, que hace que la duración de los prestamos no sea superior a 20 años.

-           Cambio en el coste de mantenimiento de la vivienda.- Este gasto va a ser el mismo para viviendas en propiedad y en alquiler, pero será importante en cualquiera de los casos tener una vivienda que consuma poca agua y poca energía. Actualmente casi todas las viviendas que se están comercializando no alcanzan los niveles de eficacia energética incluso algunas no cumplen es código técnico.

-          Cambio en el concepto de bien para invertir.- Se ha demostrado que con la última caída de precios, que no remontara, la inversión en vivienda no va ser la el refugio ideal para los pequeños y grandes inversores, los precios de la vivienda han caído a niveles del año 2004.

Estoy seguro que serán muchos más los que detecten cada uno y que todos serian importantes para tenerlos en cuenta pero aquí solo incluyo estos que aparecen que me parecen importantes.

 

LA PROXIMA EPOCA

                Para poder ir tomando posiciones de cara a la nueva etapa deberemos intentar imaginarnos, pues no hay otra manera de hacer previsiones mas allá de la bola de cristal, que yo no tengo, cual es el escenario o los posibles escenarios que nos vamos a encontrar, que creo que seria un ejercicio que deberíamos hacer todos los profesionales que pretendamos seguir en este sector, y además publicarlo y compartirlo pues seguramente lograríamos mejorarlo entre todos.

                Sé que esto es difícil pues cada una creemos tener la piedra filosofal que nos permitirá lograr una mejor posición en la próxima época pero solo hace falta darse una vuelta por la web para comprobar que existen muchas opciones planteadas por diferentes personas y basadas en sus experiencia personales, pero no queda mas remedio que pedirlo por mi parte porque estoy convencido de que el nuevo sector inmobiliario lo van a construir los profesionales, mirando las cosas desde otro prisma pero va a ser una labor donde existirá una línea o dos a seguir y cuanto antes las descubramos antes nos podremos poner a trabajar.

Roberto Jiménez   

PASADO Y FUTURO DEL SECTOR

Podemos apreciar que después de 5 años del pinchazo de la burbuja, alguien se atreve por fin a ponerle de una manera clara los micrófonos a la gente que ya sabia que esta situación iba a estallar , y me alegro de que esto sea así pues a principios del año 2006 yo también lo había detectado, hasta el punto que ello me llevo a tener que dimitir como presidente de GECOPI la patronal de gestoras de cooperativas, donde a pesar de estar haciendo una labor de sujetar los precios especulativos muy importante hicimos una labor para denunciar las actitudes especulativas del principal grupo de promotores inmobiliarios representados por su patronal, y es verdad que eran intocables incluso para la ministra de la vivienda que aunque pretendía con una labor soterrada el si no pinchar la burbuja si por lo menos el poder frenar la locura especulativa que se estaba produciendo en esos momentos. A mi me aclaran muchos puntos que como responsable del sub sector, en ese momento no entendía que se me ocultaron datos e informaciones, y cuando denuncie la proximidad del estallido de la burbuja se me condenara a tener que dejar el cargo. La verdad que de todo esto puedo decir que el subsector de las cooperativas de viviendas ha salido fortalecido y muy alejado de la especulación inmobiliaria a pesar de que hay en día, la mezcla que ha producido la crisis financiera haya logrado mezclarnos a todos y quiero recordar que en el año 2004 y 2005 los promotores no querían saber nada de nosotros y que en la actualidad son muchos los promotores que han elegido la bandera de hacer cooperativas para cubrirse y seguir intentando repetir el modelo antiguo. Ya he anunciado que el sector ha cambiado tanto que va tener que reinventarse desde todos los puntos de vista, necesita un curso de formación las entidades bancarias sobre cooperativismo y que si recurrieran al sector de las cooperativas encontrarían un aliado perfecto para desarrollar los productos que tienen en cartera tanto de edificios terminados como de nuevas iniciativas como de rehabilitación de barrios, lo encontrarían los propietarios de suelo para dar salida a sus enmohecidos activos, también encontrarían un buen socio las empresas constructoras que ahora no saben donde encontrar clientes y que estos les paguen y por ultimo el que también encontraría ventaja es el consumidor final y usuario de las viviendas que encontraría producto a su justo precio y que pudiera pagar, o incluso las viviendas de alquiler que si se desarrollaran en régimen de cooperativa con el acceso diferido podrían hacerlo. Los ciudadanos de este país no están para meterse en líos como el de hipotecarse de por vida pero no verían mal el acceder a una vivienda que además que pudieran pagar aunque sea una parte importante en impuestos pero que fuera una vivienda suficiente de tamaño y de calidades probadas además de adecuarse a los nuevos sistemas de economía de consumo, que sean eficientes energéticamente, muchos españoles no han descartado la compra pero están esperando a que esto acabe de bajar si es que va a terminar de bajar y si se meten en algo que sea sostenible y que no se tengan que gastar una pasta en hacer reformas y modificaciones posteriores para adaptarse a si por ejemplo adquiere un coche eléctrico o si desea sistemas de ahorro energético etc. etc. De cualquier manera incorporo el enlace del programa de Salvados como si este programa marcara una antes y después de las épocas inmobiliarias por lo menos a nivel popular. Roberto Jiménez

REFLEXIONES SOBRE EL SECTOR

Esta claro que el sector inmobiliario no va a desaparecer, en los próximos meses asistiremos a la desaparición de algunos agentes que se denominan agentes inmobiliarios forzados, ¿porque forzados? Pues por su ineptitud cuando actuaron como bancos que han llevado la situación a lograr que si quieren recuperar sus inversiones mal hechas o mal planteadas o simplemente planteadas en momentos inoportunos, hayan tenido que convertirse en inmobiliarios.

                Esto se ha producido también porque muchos inmobiliarios de la antigua escuela hay intentado el único fin de conseguir el máximo beneficio y el máximo lucro especulando, ayudados por los bancos y cajas que han decidido cubrir sus errores y así conseguir el crear una sensación de que aquí no ha cambiado nada solamente los actores pero el guion es el mismo.

                Todos hemos tenido la culpa de lo que ha pasado y quien mas ha sufrido esta circunstancia han sido los sufridos usuarios que amparándose en el conocimiento y la experiencia de un determinado aparente grupo de privilegiados con mayor conocimiento y una situación privilegiada consiguieron que la experiencia inmobiliaria siempre fuera buena y que realmente hiciéramos pensar a la gente que la vivienda era una inversión mas segura que cualquier otra y que esto no pararía de subir.

                En suma lo que se ha hecha ha sido explotar la burbuja que nosotros hinchamos y esta es la segunda derivada de la crisis que actualmente atravesamos, la crisis inmobiliaria que estaba ya en cartera en enero de 2007 y que aun no se ha planteado con las seriedad necesaria.

                Para eludir la nefasta gestión interesada de los bancos se ha propuesto crear el banco malo, que por ahora se presenta como un posible cementerio de elefantes donde todos los que han tenido que ver con el sector y las secciones inmobiliarias de los bancos y cajas esperan encontrar acomodo, cuando lo mejor en ese banco seria encontrar nuevas ideas y gente innovadora dentro del sector que los hay para con imaginación intentar poner solución al problema de los activos recuperados que van a tener en cartera a consta de todos los españoles.

                 A esto hay que sumar un problema añadido que es el posible perjuicio que le va a ocasionar el que los activos del banco se obtengan a un precio que sea realista, ¿cual es el precio realista? Pues el que los usuarios estén dispuestos a pagar y los bancos a financiar ojo en una situación en que los interés están bajando para los bancos pero no así para los consumidores, hoy en día estamos hablando de entre el 2,5 y el 4% de interés sobre el Euribor, como es previsible que el tipo de interés suba a medio plazo, donde nos encontraremos, en una posible segunda crisis post crisis de gente que no puede pagar sus créditos, ¿Cual es la solución? Mirar mucha mas a los clientes para evitar la insolvencia, esto da como resultado que los ratios de solvencia de los clientes sean cada vez mayores necesitando el aval o apalancamiento exterior de muchos compradores vía familia fundamentalmente.

                A todo esto debemos de recordar que la gente necesita vivienda, ¿pero que vivienda? si en la actualidad el parque de viviendas vacías para venta o alquiler se sitúa en una cifra cercana a los 3,5 millones de vivienda, la solución es clara que se ocupen esas viviendas eso arreglaría varios problemas el principal el de los bancos y banco malo pero a  consta de que.

                Primero una serie de viviendas que se esta pensando ceder al banco malo son viviendas en zonas sin ninguna posibilidad de ocuparse salvo que ocurra alguna circunstancia rara que pueda ser el descubrimiento de una fuente de energía nueva mas económica, pero que a pesar de ello seguirían estando lejos de cualquier sitio, ejemplos de ello tenemos en carreteras de Toledo En la carretera de Barcelona etc. eso no quiere decir que no se vayan a vender, eso quiere decir que se venderán en un plazo estimado de unos 25 años y…

                Esto también pasa en los activos de los bancos buenos pero para que su producto se vaya diluyendo en el tiempo, opten por sacarlo poco a poco y sujetarlo en balances a consta de sus inversores y accionistas que lógicamente no se van a conformar por lo que la solución pasa por incrementar los costos bancarios y los diferentes gobiernos si no quieren tener que dotar de manera indefinida los fondos de garantía de depósitos les van a consentir ese alzamiento de precios artificiales.

                Segundo el tipo de vivienda que podemos empezar a considerar obsoletas, debemos diferenciar viviendas económicas de viviendas pasadas o antiguas , pues muchas de ellas, la mayoría que van a ir al banco malo son viviendas que aunque estén bien situados están sujetas a licencias de antes del 2008 año en el que entraba en vigor  el código técnico de la edificación, a estas son las que yo llamo antiguas pues en esta época se han juntado la crisis inmobiliaria, la crisis financiera y la entrada en vigor del CTE, que abra gente que no se acuerde que las licencias anterior a 2008 no era necesario por eso el gran numero de licencias pedidas ese año y pensemos que un edifico de tarda en construir entre los 18 y 20 meses por termino medio, por lo que viviendas que se hayan terminado en el 2010 pueden estar fuera de cumplir con el CTE .

                Eso como lo sabe el cliente que va a comprar, pues creo que tendría que mirar un poco mas los antecedentes y no creerse todo lo que le dicen, en una reunión del ministerio en el año 2007 le solicite a la ministra que hiciera algún tipo de documento, tipo carnet o certificación que indicara a los compradores si la vivienda cumplía el CTE o no lo cumplía, cesaron a la ministra y el tema se quedo aparcado, ahora no existe ningún interés por parte de agentes y promotores de hacer esa diferenciación pues en definitiva puede dificultar la venta u obligar a rebajar el precio, pues estas viviendas con el tiempo tendrán que hacer adaptaciones y mejoras que supondrán un desembolso económico.

                Estas dos razones son suficientes como para que las entidades financieras no quieran dar prestamos para viviendas de nueva ejecución aun en el caso de que estén todas vendidas como es el caso de algunas cooperativas en Madrid que a pesar de tener el suelo pagado y de estar el 100% de las viviendas adjudicadas no logran préstamo, incluso para este problema también se han buscado las promotoras y cooperativas sus trucos, el primero es que el suelo a comprar este hipotecado o sea del banco a fin de forzar la obtención de financiación pero a las entidades financieras no les gusta porque cuanto mas fuercen el fracaso de los auto promotores y de las nuevas edificaciones mas posibilidades existen de que las compras se dirijan a sus activos, pisos recuperados de embargos o entregados en dación de pago por parte  de promotores, al igual que para quitarse esos piso de encima propongan financiaciones del 100% .

                Además cuanto mas pisos coloquen menos tendrán para enviar al banco malo, los bancos intervenidos y las no intervenidas por el riesgo que supone tener que bajar los precios hasta que rechinen sus balances.

                Con lo que se puede entender que los bancos están forzando unja situación que se va a traducir en una subida de impuestos directa o indirecta, también están coartando la libertas de los ciudadanos para poder elegir una vivienda que se adapte a sus necesidades y que estén adaptadas al nuevo código energético para su calificación, que dicho sea de paso será obligatorio para poder vender o alquilar en breve tiempo. Es decir para que no pierdan dinero los accionistas de los bancos los españoles que su deseo sea comprar una vivienda deberán hacerlo de las antiguas eso si con precios rebajados como si fueran nuevas.

 

               

PORQUE SE VA A COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA UN CIUDADANO.

 

                He realizado una pequeña encuesta muy limitada en su alcance pero significativa para lo que se pretende a algunos profesionales del sector, la pregunta era, ¿porque va a comprar una vivienda de nueva construcción un ciudadano?

                La mayoría de los consultados hicieron un silencio sepulcral al preguntar, la reacción a la pregunta es que, no lo habían pensado, es decir pensaban en el negocio pero  no en el comprador final del producto.

                Primero porque no es su especialidad, porque ellos se dedican o a vender o a construir o a proyectar lo que les piden sin entrar en otras disquisiciones, pero eso si todos querían garantizarse el cobro.

                Después e le matizo y entraron en la respuesta, algunos gestores en que porque ellos lo hacen bien y pueden hacerlo mas barato, los comerciales porque ellos lo venden mejor que nadie y permiten que no de problemas el cliente, los arquitectos saliéndose por la tangente explicando los grandes conceptos de arquitectura y los constructores por ellos la hacen mas barato y de mejor calidad e incluso ayudan a financiar una parte de la obra que a ellos le van a encargar.

                Faltaban los mas importantes los financieros que no contestan a nada es decir no tienen pensamientos propios y todo lo resuelven preguntando a un comité superior para después de recorrerte los sucesivos comités que el tema esta en manos del consejo que es el que decide, al consejo no logre acceder porque lo tienes muy reservado o porque realmente ese consejo no existe.

                Esto esta en consonancia de que las políticas de las entidades financieras están mas orientadas a lo indicado en la primera parte, es decir financiar sus productos, antes de financiar algo nuevo mas barato por si acaso.

                Los propietarios de suelo me he encontrado con dos modelos los que tienen el suelo financiado y los que lo tienen sin financiar que son los teóricamente mas solvente, los primeros son los que están centrados en problemas financieros pues a pesar de que saben que su suelo no vale lo que piden intentan sacar la diferencia porque si no se lo dejan al banco por el mismo precio que lo podían vender, es una salida legal que ahora esta impidiendo que el suelo pueda bajar, a los propietarios no quieren bajar el precio por debajo de la hipoteca razonablemente y los bancos aumentan sus periodos de carencia para alargar la no ejecución, los segundos quieren vender su suelo aunque sea barata para desarrollarlo pero se encuentran con el muro de la financiación.

                El resto de los encuestados es decir los potenciales compradores, han hecho un paréntesis en su decisión de comprar se encuentran por un lado que es la ultima oportunidad para lograr comprar con el IVA rebajado, por otro lado dicen que el sobreprecio del IVA que va a producirse esperan que las entidades bancarias lo asuman como una rebaja del coste de la vivienda, explican que esto no es nuevo y ya se ha producido , incluso apuestan por la incidencia del banco malo en los precios de las viviendas que piensan que si se adaptan a la nueva situación van a bajar de una manera importante.

                Sobre la vivienda protegida ya han descartado muchos de ellos la compra dado que han desaparecido las ayudas y demás incentivos para la compra que se verán reflejados en el mas de Enero de 2013 para aquellos que precisan una vivienda que se podría decir que es el precio mínimo que pueden alcanzar el precio de la vivienda protegida.

                Esto da como resultado una situación de mercado complicada y absolutamente impredecible dada la situación general de la economía general, pues a pesar de todo hay que valorar que aun quedan empresas que no han efectuado todos los ajustes y que le quedan muy pocos recursos como son los eres y las reducciones de plantilla lo que creo que va a conducir a una situación de mantenimiento del desempleo pero que por ahora no va a bajar.

 

FIN DE LA CRISIS INMOBILIARIA

                Parece que ahora comienza a verse el final de la crisis inmobiliaria pero que no será que se termine, sino que el sector inmobiliario tal y como lo conocemos de un carpetazo final, es cierto que todavía de mantendrán algunas operaciones en el mercado, serán las operaciones que están en marcha con un mínimo de financiación o la financiación de las viviendas como mal menor de los bancos para no quedarse con mas activos recuperados, pero estas operaciones serán puntuales de reformas o de temas que solo marean la perdiz para que los que están situados intenten no perder su puesto y mantener una expectativa que cada vez se ve mas abocada a que se tiene que terminar. Esto generara entre los distintos agentes el sálvese el que pueda, parecido a lo que ya ocurrió en el año 2008- 2009 pero a un nivel superior, pensando que “yo soy mas listo y lograre sobrevivir “a ¿costa de que?

                Este es el final de un sector tal y como lo conocemos, es necesario pues el adaptarse y ver como se pueden hacer las cosas a partir de ahora para mi la crisis se va a terminar de manera abrupta y las consecuencias no alcanzo a verlas, pero que seamos conscientes que se ha terminado y que lo que queda a partir de ahora es la liquidación y el reparto de las reliquias.

  

Roberto Jiemenz

El futuro Banco Malo, una opcion de trabajo futuro para el sector

El banco malo una opción de trabajo

                Cuando decidí abrir un foro de discusión sobre si debería de reinventarse el sector inmobiliario, realmente pensaba que era un primer paso y una formula para introducir y alentar un debate que cada día mas considero necesario  para todos aquellos que puedan tener una mínima inquietud por el tema.

                Hoy empiezo a pensar que a lo peor no se consigue nada con ello, ni tan siquiera sembrar la mínima duda de que esto a lo mejor no va a mejorar, ni el sector va a ser lo mismo y que de alguna forma se debían impartir algunos cursos de formación para futuros inmobiliarios o gente que quiera desarrollar su actividad en este campo.

                Porque lo que es verdad es que no se van a dejar de construir viviendas, menos eso si que hasta ahora y con otra morfología y otras distribuciones y por supuesto con otros acabados y fundamental con otros precios, si alguien se adapta a este nuevo modelo o nuevo mercado tendrá adelantado un trecho importante.

                ¿Pero cuando es el momento? Hoy he tenido una charla con un amigo ex responsable inmobiliario de una importante entidad financiera, me decía que hay todos los profesionales de este sector están centrados en colocarse en el banco malo que plantea el gobierno, es decir que están buscando amigos y enviando curriculum, no se a donde para resultar elegidos, esta bien esta formula pero no deja de ser curioso que solo 32.000 de ellos  hayan usado el frob para enviarlo.

                También hemos hablado del problema de la adjudicación de activos de los bancos, ¿a que precio se va a hacer? Pues esto puede suponer un varapalo para los balances de todos los bancos. ¿Se debe de hacer con  los valores de tasación actuales?, ¿O se debe de hacer por debajo para que la cuenta de resultados de ese banco malo no empiece desde el primer día a ser un gasto para todos los españoles? ese me dice que va a ser el problema al margen de como van a pagarse esos activos si en capital del banco malo o en pagares a 15 años.

                Hemos visto también que la medida de valoración puede afectar al patrimonio de todos los bancos los intervenidos y los no intervenidos, pues va a ser difícil fijar los precios por encima de la valoración que de el banco malo para la venta, lo que seguro va a provocar la oferta de venta en aluvión antes del día 1 de enero de 2103, por el IVA y por las consecuencias que pueda tener la oferta del banco malo.

                Para los que como yo pensamos que el futuro de los profesionales no pasa por todo esto ya que son temas puramente temporales, creo que debemos empezar a pensar en otras opciones dentro del sector, yo creo que ya he encontrado la formula de futuro para un segmento de mercado que es el de las viviendas en régimen de cooperativa sin riesgo para los futuros propietarios ni para los bancos que financien los proyectos, pero esto es solo una idea parcial que no sirve para todo el sector.

Roberto Jiménez