Esta claro que el sector inmobiliario no va a desaparecer,
en los próximos meses asistiremos a la desaparición de algunos agentes que se
denominan agentes inmobiliarios forzados, ¿porque forzados? Pues por su
ineptitud cuando actuaron como bancos que han llevado la situación a lograr que
si quieren recuperar sus inversiones mal hechas o mal planteadas o simplemente
planteadas en momentos inoportunos, hayan tenido que convertirse en inmobiliarios.
Esto se
ha producido también porque muchos inmobiliarios de la antigua escuela hay
intentado el único fin de conseguir el máximo beneficio y el máximo lucro
especulando, ayudados por los bancos y cajas que han decidido cubrir sus
errores y así conseguir el crear una sensación de que aquí no ha cambiado nada
solamente los actores pero el guion es el mismo.
Todos
hemos tenido la culpa de lo que ha pasado y quien mas ha sufrido esta
circunstancia han sido los sufridos usuarios que amparándose en el conocimiento
y la experiencia de un determinado aparente grupo de privilegiados con mayor
conocimiento y una situación privilegiada consiguieron que la experiencia
inmobiliaria siempre fuera buena y que realmente hiciéramos pensar a la gente
que la vivienda era una inversión mas segura que cualquier otra y que esto no
pararía de subir.
En suma
lo que se ha hecha ha sido explotar la burbuja que nosotros hinchamos y esta es
la segunda derivada de la crisis que actualmente atravesamos, la crisis
inmobiliaria que estaba ya en cartera en enero de 2007 y que aun no se ha
planteado con las seriedad necesaria.
Para
eludir la nefasta gestión interesada de los bancos se ha propuesto crear el
banco malo, que por ahora se presenta como un posible cementerio de elefantes
donde todos los que han tenido que ver con el sector y las secciones
inmobiliarias de los bancos y cajas esperan encontrar acomodo, cuando lo mejor
en ese banco seria encontrar nuevas ideas y gente innovadora dentro del sector
que los hay para con imaginación intentar poner solución al problema de los
activos recuperados que van a tener en cartera a consta de todos los españoles.
A esto hay que sumar un problema añadido que
es el posible perjuicio que le va a ocasionar el que los activos del banco se obtengan
a un precio que sea realista, ¿cual es el precio realista? Pues el que los
usuarios estén dispuestos a pagar y los bancos a financiar ojo en una situación
en que los interés están bajando para los bancos pero no así para los
consumidores, hoy en día estamos hablando de entre el 2,5 y el 4% de interés
sobre el Euribor, como es previsible que el tipo de interés suba a medio plazo,
donde nos encontraremos, en una posible segunda crisis post crisis de gente que
no puede pagar sus créditos, ¿Cual es la solución? Mirar mucha mas a los
clientes para evitar la insolvencia, esto da como resultado que los ratios de
solvencia de los clientes sean cada vez mayores necesitando el aval o
apalancamiento exterior de muchos compradores vía familia fundamentalmente.
A todo
esto debemos de recordar que la gente necesita vivienda, ¿pero que vivienda? si
en la actualidad el parque de viviendas vacías para venta o alquiler se sitúa
en una cifra cercana a los 3,5 millones de vivienda, la solución es clara que
se ocupen esas viviendas eso arreglaría varios problemas el principal el de los
bancos y banco malo pero a consta de
que.
Primero
una serie de viviendas que se esta pensando ceder al banco malo son viviendas
en zonas sin ninguna posibilidad de ocuparse salvo que ocurra alguna
circunstancia rara que pueda ser el descubrimiento de una fuente de energía
nueva mas económica, pero que a pesar de ello seguirían estando lejos de
cualquier sitio, ejemplos de ello tenemos en carreteras de Toledo En la
carretera de Barcelona etc. eso no quiere decir que no se vayan a vender, eso
quiere decir que se venderán en un plazo estimado de unos 25 años y…
Esto
también pasa en los activos de los bancos buenos pero para que su producto se
vaya diluyendo en el tiempo, opten por sacarlo poco a poco y sujetarlo en
balances a consta de sus inversores y accionistas que lógicamente no se van a
conformar por lo que la solución pasa por incrementar los costos bancarios y
los diferentes gobiernos si no quieren tener que dotar de manera indefinida los
fondos de garantía de depósitos les van a consentir ese alzamiento de precios
artificiales.
Segundo
el tipo de vivienda que podemos empezar a considerar obsoletas, debemos
diferenciar viviendas económicas de viviendas pasadas o antiguas , pues muchas
de ellas, la mayoría que van a ir al banco malo son viviendas que aunque estén
bien situados están sujetas a licencias de antes del 2008 año en el que entraba
en vigor el código técnico de la
edificación, a estas son las que yo llamo antiguas pues en esta época se han
juntado la crisis inmobiliaria, la crisis financiera y la entrada en vigor del
CTE, que abra gente que no se acuerde que las licencias anterior a 2008 no era
necesario por eso el gran numero de licencias pedidas ese año y pensemos que un
edifico de tarda en construir entre los 18 y 20 meses por termino medio, por lo
que viviendas que se hayan terminado en el 2010 pueden estar fuera de cumplir
con el CTE .
Eso
como lo sabe el cliente que va a comprar, pues creo que tendría que mirar un
poco mas los antecedentes y no creerse todo lo que le dicen, en una reunión del
ministerio en el año 2007 le solicite a la ministra que hiciera algún tipo de
documento, tipo carnet o certificación que indicara a los compradores si la
vivienda cumplía el CTE o no lo cumplía, cesaron a la ministra y el tema se
quedo aparcado, ahora no existe ningún interés por parte de agentes y
promotores de hacer esa diferenciación pues en definitiva puede dificultar la
venta u obligar a rebajar el precio, pues estas viviendas con el tiempo tendrán
que hacer adaptaciones y mejoras que supondrán un desembolso económico.
Estas
dos razones son suficientes como para que las entidades financieras no quieran
dar prestamos para viviendas de nueva ejecución aun en el caso de que estén
todas vendidas como es el caso de algunas cooperativas en Madrid que a pesar de
tener el suelo pagado y de estar el 100% de las viviendas adjudicadas no logran
préstamo, incluso para este problema también se han buscado las promotoras y
cooperativas sus trucos, el primero es que el suelo a comprar este hipotecado o
sea del banco a fin de forzar la obtención de financiación pero a las entidades
financieras no les gusta porque cuanto mas fuercen el fracaso de los auto
promotores y de las nuevas edificaciones mas posibilidades existen de que las
compras se dirijan a sus activos, pisos recuperados de embargos o entregados en
dación de pago por parte de promotores,
al igual que para quitarse esos piso de encima propongan financiaciones del
100% .
Además
cuanto mas pisos coloquen menos tendrán para enviar al banco malo, los bancos
intervenidos y las no intervenidas por el riesgo que supone tener que bajar los
precios hasta que rechinen sus balances.
Con lo
que se puede entender que los bancos están forzando unja situación que se va a
traducir en una subida de impuestos directa o indirecta, también están
coartando la libertas de los ciudadanos para poder elegir una vivienda que se
adapte a sus necesidades y que estén adaptadas al nuevo código energético para
su calificación, que dicho sea de paso será obligatorio para poder vender o
alquilar en breve tiempo. Es decir para que no pierdan dinero los accionistas
de los bancos los españoles que su deseo sea comprar una vivienda deberán
hacerlo de las antiguas eso si con precios rebajados como si fueran nuevas.
PORQUE SE VA A COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA UN CIUDADANO.
He
realizado una pequeña encuesta muy limitada en su alcance pero significativa
para lo que se pretende a algunos profesionales del sector, la pregunta era, ¿porque
va a comprar una vivienda de nueva construcción un ciudadano?
La mayoría
de los consultados hicieron un silencio sepulcral al preguntar, la reacción a
la pregunta es que, no lo habían pensado, es decir pensaban en el negocio
pero no en el comprador final del
producto.
Primero
porque no es su especialidad, porque ellos se dedican o a vender o a construir
o a proyectar lo que les piden sin entrar en otras disquisiciones, pero eso si
todos querían garantizarse el cobro.
Después
e le matizo y entraron en la respuesta, algunos gestores en que porque ellos lo
hacen bien y pueden hacerlo mas barato, los comerciales porque ellos lo venden
mejor que nadie y permiten que no de problemas el cliente, los arquitectos saliéndose
por la tangente explicando los grandes conceptos de arquitectura y los
constructores por ellos la hacen mas barato y de mejor calidad e incluso ayudan
a financiar una parte de la obra que a ellos le van a encargar.
Faltaban
los mas importantes los financieros que no contestan a nada es decir no tienen
pensamientos propios y todo lo resuelven preguntando a un comité superior para después
de recorrerte los sucesivos comités que el tema esta en manos del consejo que
es el que decide, al consejo no logre acceder porque lo tienes muy reservado o
porque realmente ese consejo no existe.
Esto esta
en consonancia de que las políticas de las entidades financieras están mas
orientadas a lo indicado en la primera parte, es decir financiar sus productos,
antes de financiar algo nuevo mas barato por si acaso.
Los propietarios
de suelo me he encontrado con dos modelos los que tienen el suelo financiado y
los que lo tienen sin financiar que son los teóricamente mas solvente, los
primeros son los que están centrados en problemas financieros pues a pesar de
que saben que su suelo no vale lo que piden intentan sacar la diferencia porque
si no se lo dejan al banco por el mismo precio que lo podían vender, es una
salida legal que ahora esta impidiendo que el suelo pueda bajar, a los
propietarios no quieren bajar el precio por debajo de la hipoteca
razonablemente y los bancos aumentan sus periodos de carencia para alargar la
no ejecución, los segundos quieren vender su suelo aunque sea barata para
desarrollarlo pero se encuentran con el muro de la financiación.
El resto de los encuestados es
decir los potenciales compradores, han hecho un paréntesis en su decisión de
comprar se encuentran por un lado que es la ultima oportunidad para lograr
comprar con el IVA rebajado, por otro lado dicen que el sobreprecio del IVA que
va a producirse esperan que las entidades bancarias lo asuman como una rebaja
del coste de la vivienda, explican que esto no es nuevo y ya se ha producido ,
incluso apuestan por la incidencia del banco malo en los precios de las
viviendas que piensan que si se adaptan a la nueva situación van a bajar de una
manera importante.
Sobre la
vivienda protegida ya han descartado muchos de ellos la compra dado que han
desaparecido las ayudas y demás incentivos para la compra que se verán reflejados
en el mas de Enero de 2013 para aquellos que precisan una vivienda que se podría
decir que es el precio mínimo que pueden alcanzar el precio de la vivienda
protegida.
Esto da
como resultado una situación de mercado complicada y absolutamente impredecible
dada la situación general de la economía general, pues a pesar de todo hay que
valorar que aun quedan empresas que no han efectuado todos los ajustes y que le
quedan muy pocos recursos como son los eres y las reducciones de plantilla lo
que creo que va a conducir a una situación de mantenimiento del desempleo pero
que por ahora no va a bajar.
FIN DE LA CRISIS INMOBILIARIA
Parece que
ahora comienza a verse el final de la crisis inmobiliaria pero que no será que
se termine, sino que el sector inmobiliario tal y como lo conocemos de un carpetazo
final, es cierto que todavía de mantendrán algunas operaciones en el mercado, serán
las operaciones que están en marcha con un mínimo de financiación o la financiación
de las viviendas como mal menor de los bancos para no quedarse con mas activos
recuperados, pero estas operaciones serán puntuales de reformas o de temas que
solo marean la perdiz para que los que están situados intenten no perder su
puesto y mantener una expectativa que cada vez se ve mas abocada a que se tiene
que terminar. Esto generara entre los distintos agentes el sálvese el que
pueda, parecido a lo que ya ocurrió en el año 2008- 2009 pero a un nivel
superior, pensando que “yo soy mas listo y lograre sobrevivir “a ¿costa de que?
Este es
el final de un sector tal y como lo conocemos, es necesario pues el adaptarse y
ver como se pueden hacer las cosas a partir de ahora para mi la crisis se va a
terminar de manera abrupta y las consecuencias no alcanzo a verlas, pero que
seamos conscientes que se ha terminado y que lo que queda a partir de ahora es
la liquidación y el reparto de las reliquias.
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