PASADO Y FUTURO DEL SECTOR

Podemos apreciar que después de 5 años del pinchazo de la burbuja, alguien se atreve por fin a ponerle de una manera clara los micrófonos a la gente que ya sabia que esta situación iba a estallar , y me alegro de que esto sea así pues a principios del año 2006 yo también lo había detectado, hasta el punto que ello me llevo a tener que dimitir como presidente de GECOPI la patronal de gestoras de cooperativas, donde a pesar de estar haciendo una labor de sujetar los precios especulativos muy importante hicimos una labor para denunciar las actitudes especulativas del principal grupo de promotores inmobiliarios representados por su patronal, y es verdad que eran intocables incluso para la ministra de la vivienda que aunque pretendía con una labor soterrada el si no pinchar la burbuja si por lo menos el poder frenar la locura especulativa que se estaba produciendo en esos momentos. A mi me aclaran muchos puntos que como responsable del sub sector, en ese momento no entendía que se me ocultaron datos e informaciones, y cuando denuncie la proximidad del estallido de la burbuja se me condenara a tener que dejar el cargo. La verdad que de todo esto puedo decir que el subsector de las cooperativas de viviendas ha salido fortalecido y muy alejado de la especulación inmobiliaria a pesar de que hay en día, la mezcla que ha producido la crisis financiera haya logrado mezclarnos a todos y quiero recordar que en el año 2004 y 2005 los promotores no querían saber nada de nosotros y que en la actualidad son muchos los promotores que han elegido la bandera de hacer cooperativas para cubrirse y seguir intentando repetir el modelo antiguo. Ya he anunciado que el sector ha cambiado tanto que va tener que reinventarse desde todos los puntos de vista, necesita un curso de formación las entidades bancarias sobre cooperativismo y que si recurrieran al sector de las cooperativas encontrarían un aliado perfecto para desarrollar los productos que tienen en cartera tanto de edificios terminados como de nuevas iniciativas como de rehabilitación de barrios, lo encontrarían los propietarios de suelo para dar salida a sus enmohecidos activos, también encontrarían un buen socio las empresas constructoras que ahora no saben donde encontrar clientes y que estos les paguen y por ultimo el que también encontraría ventaja es el consumidor final y usuario de las viviendas que encontraría producto a su justo precio y que pudiera pagar, o incluso las viviendas de alquiler que si se desarrollaran en régimen de cooperativa con el acceso diferido podrían hacerlo. Los ciudadanos de este país no están para meterse en líos como el de hipotecarse de por vida pero no verían mal el acceder a una vivienda que además que pudieran pagar aunque sea una parte importante en impuestos pero que fuera una vivienda suficiente de tamaño y de calidades probadas además de adecuarse a los nuevos sistemas de economía de consumo, que sean eficientes energéticamente, muchos españoles no han descartado la compra pero están esperando a que esto acabe de bajar si es que va a terminar de bajar y si se meten en algo que sea sostenible y que no se tengan que gastar una pasta en hacer reformas y modificaciones posteriores para adaptarse a si por ejemplo adquiere un coche eléctrico o si desea sistemas de ahorro energético etc. etc. De cualquier manera incorporo el enlace del programa de Salvados como si este programa marcara una antes y después de las épocas inmobiliarias por lo menos a nivel popular. Roberto Jiménez

REFLEXIONES SOBRE EL SECTOR

Esta claro que el sector inmobiliario no va a desaparecer, en los próximos meses asistiremos a la desaparición de algunos agentes que se denominan agentes inmobiliarios forzados, ¿porque forzados? Pues por su ineptitud cuando actuaron como bancos que han llevado la situación a lograr que si quieren recuperar sus inversiones mal hechas o mal planteadas o simplemente planteadas en momentos inoportunos, hayan tenido que convertirse en inmobiliarios.

                Esto se ha producido también porque muchos inmobiliarios de la antigua escuela hay intentado el único fin de conseguir el máximo beneficio y el máximo lucro especulando, ayudados por los bancos y cajas que han decidido cubrir sus errores y así conseguir el crear una sensación de que aquí no ha cambiado nada solamente los actores pero el guion es el mismo.

                Todos hemos tenido la culpa de lo que ha pasado y quien mas ha sufrido esta circunstancia han sido los sufridos usuarios que amparándose en el conocimiento y la experiencia de un determinado aparente grupo de privilegiados con mayor conocimiento y una situación privilegiada consiguieron que la experiencia inmobiliaria siempre fuera buena y que realmente hiciéramos pensar a la gente que la vivienda era una inversión mas segura que cualquier otra y que esto no pararía de subir.

                En suma lo que se ha hecha ha sido explotar la burbuja que nosotros hinchamos y esta es la segunda derivada de la crisis que actualmente atravesamos, la crisis inmobiliaria que estaba ya en cartera en enero de 2007 y que aun no se ha planteado con las seriedad necesaria.

                Para eludir la nefasta gestión interesada de los bancos se ha propuesto crear el banco malo, que por ahora se presenta como un posible cementerio de elefantes donde todos los que han tenido que ver con el sector y las secciones inmobiliarias de los bancos y cajas esperan encontrar acomodo, cuando lo mejor en ese banco seria encontrar nuevas ideas y gente innovadora dentro del sector que los hay para con imaginación intentar poner solución al problema de los activos recuperados que van a tener en cartera a consta de todos los españoles.

                 A esto hay que sumar un problema añadido que es el posible perjuicio que le va a ocasionar el que los activos del banco se obtengan a un precio que sea realista, ¿cual es el precio realista? Pues el que los usuarios estén dispuestos a pagar y los bancos a financiar ojo en una situación en que los interés están bajando para los bancos pero no así para los consumidores, hoy en día estamos hablando de entre el 2,5 y el 4% de interés sobre el Euribor, como es previsible que el tipo de interés suba a medio plazo, donde nos encontraremos, en una posible segunda crisis post crisis de gente que no puede pagar sus créditos, ¿Cual es la solución? Mirar mucha mas a los clientes para evitar la insolvencia, esto da como resultado que los ratios de solvencia de los clientes sean cada vez mayores necesitando el aval o apalancamiento exterior de muchos compradores vía familia fundamentalmente.

                A todo esto debemos de recordar que la gente necesita vivienda, ¿pero que vivienda? si en la actualidad el parque de viviendas vacías para venta o alquiler se sitúa en una cifra cercana a los 3,5 millones de vivienda, la solución es clara que se ocupen esas viviendas eso arreglaría varios problemas el principal el de los bancos y banco malo pero a  consta de que.

                Primero una serie de viviendas que se esta pensando ceder al banco malo son viviendas en zonas sin ninguna posibilidad de ocuparse salvo que ocurra alguna circunstancia rara que pueda ser el descubrimiento de una fuente de energía nueva mas económica, pero que a pesar de ello seguirían estando lejos de cualquier sitio, ejemplos de ello tenemos en carreteras de Toledo En la carretera de Barcelona etc. eso no quiere decir que no se vayan a vender, eso quiere decir que se venderán en un plazo estimado de unos 25 años y…

                Esto también pasa en los activos de los bancos buenos pero para que su producto se vaya diluyendo en el tiempo, opten por sacarlo poco a poco y sujetarlo en balances a consta de sus inversores y accionistas que lógicamente no se van a conformar por lo que la solución pasa por incrementar los costos bancarios y los diferentes gobiernos si no quieren tener que dotar de manera indefinida los fondos de garantía de depósitos les van a consentir ese alzamiento de precios artificiales.

                Segundo el tipo de vivienda que podemos empezar a considerar obsoletas, debemos diferenciar viviendas económicas de viviendas pasadas o antiguas , pues muchas de ellas, la mayoría que van a ir al banco malo son viviendas que aunque estén bien situados están sujetas a licencias de antes del 2008 año en el que entraba en vigor  el código técnico de la edificación, a estas son las que yo llamo antiguas pues en esta época se han juntado la crisis inmobiliaria, la crisis financiera y la entrada en vigor del CTE, que abra gente que no se acuerde que las licencias anterior a 2008 no era necesario por eso el gran numero de licencias pedidas ese año y pensemos que un edifico de tarda en construir entre los 18 y 20 meses por termino medio, por lo que viviendas que se hayan terminado en el 2010 pueden estar fuera de cumplir con el CTE .

                Eso como lo sabe el cliente que va a comprar, pues creo que tendría que mirar un poco mas los antecedentes y no creerse todo lo que le dicen, en una reunión del ministerio en el año 2007 le solicite a la ministra que hiciera algún tipo de documento, tipo carnet o certificación que indicara a los compradores si la vivienda cumplía el CTE o no lo cumplía, cesaron a la ministra y el tema se quedo aparcado, ahora no existe ningún interés por parte de agentes y promotores de hacer esa diferenciación pues en definitiva puede dificultar la venta u obligar a rebajar el precio, pues estas viviendas con el tiempo tendrán que hacer adaptaciones y mejoras que supondrán un desembolso económico.

                Estas dos razones son suficientes como para que las entidades financieras no quieran dar prestamos para viviendas de nueva ejecución aun en el caso de que estén todas vendidas como es el caso de algunas cooperativas en Madrid que a pesar de tener el suelo pagado y de estar el 100% de las viviendas adjudicadas no logran préstamo, incluso para este problema también se han buscado las promotoras y cooperativas sus trucos, el primero es que el suelo a comprar este hipotecado o sea del banco a fin de forzar la obtención de financiación pero a las entidades financieras no les gusta porque cuanto mas fuercen el fracaso de los auto promotores y de las nuevas edificaciones mas posibilidades existen de que las compras se dirijan a sus activos, pisos recuperados de embargos o entregados en dación de pago por parte  de promotores, al igual que para quitarse esos piso de encima propongan financiaciones del 100% .

                Además cuanto mas pisos coloquen menos tendrán para enviar al banco malo, los bancos intervenidos y las no intervenidas por el riesgo que supone tener que bajar los precios hasta que rechinen sus balances.

                Con lo que se puede entender que los bancos están forzando unja situación que se va a traducir en una subida de impuestos directa o indirecta, también están coartando la libertas de los ciudadanos para poder elegir una vivienda que se adapte a sus necesidades y que estén adaptadas al nuevo código energético para su calificación, que dicho sea de paso será obligatorio para poder vender o alquilar en breve tiempo. Es decir para que no pierdan dinero los accionistas de los bancos los españoles que su deseo sea comprar una vivienda deberán hacerlo de las antiguas eso si con precios rebajados como si fueran nuevas.

 

               

PORQUE SE VA A COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA UN CIUDADANO.

 

                He realizado una pequeña encuesta muy limitada en su alcance pero significativa para lo que se pretende a algunos profesionales del sector, la pregunta era, ¿porque va a comprar una vivienda de nueva construcción un ciudadano?

                La mayoría de los consultados hicieron un silencio sepulcral al preguntar, la reacción a la pregunta es que, no lo habían pensado, es decir pensaban en el negocio pero  no en el comprador final del producto.

                Primero porque no es su especialidad, porque ellos se dedican o a vender o a construir o a proyectar lo que les piden sin entrar en otras disquisiciones, pero eso si todos querían garantizarse el cobro.

                Después e le matizo y entraron en la respuesta, algunos gestores en que porque ellos lo hacen bien y pueden hacerlo mas barato, los comerciales porque ellos lo venden mejor que nadie y permiten que no de problemas el cliente, los arquitectos saliéndose por la tangente explicando los grandes conceptos de arquitectura y los constructores por ellos la hacen mas barato y de mejor calidad e incluso ayudan a financiar una parte de la obra que a ellos le van a encargar.

                Faltaban los mas importantes los financieros que no contestan a nada es decir no tienen pensamientos propios y todo lo resuelven preguntando a un comité superior para después de recorrerte los sucesivos comités que el tema esta en manos del consejo que es el que decide, al consejo no logre acceder porque lo tienes muy reservado o porque realmente ese consejo no existe.

                Esto esta en consonancia de que las políticas de las entidades financieras están mas orientadas a lo indicado en la primera parte, es decir financiar sus productos, antes de financiar algo nuevo mas barato por si acaso.

                Los propietarios de suelo me he encontrado con dos modelos los que tienen el suelo financiado y los que lo tienen sin financiar que son los teóricamente mas solvente, los primeros son los que están centrados en problemas financieros pues a pesar de que saben que su suelo no vale lo que piden intentan sacar la diferencia porque si no se lo dejan al banco por el mismo precio que lo podían vender, es una salida legal que ahora esta impidiendo que el suelo pueda bajar, a los propietarios no quieren bajar el precio por debajo de la hipoteca razonablemente y los bancos aumentan sus periodos de carencia para alargar la no ejecución, los segundos quieren vender su suelo aunque sea barata para desarrollarlo pero se encuentran con el muro de la financiación.

                El resto de los encuestados es decir los potenciales compradores, han hecho un paréntesis en su decisión de comprar se encuentran por un lado que es la ultima oportunidad para lograr comprar con el IVA rebajado, por otro lado dicen que el sobreprecio del IVA que va a producirse esperan que las entidades bancarias lo asuman como una rebaja del coste de la vivienda, explican que esto no es nuevo y ya se ha producido , incluso apuestan por la incidencia del banco malo en los precios de las viviendas que piensan que si se adaptan a la nueva situación van a bajar de una manera importante.

                Sobre la vivienda protegida ya han descartado muchos de ellos la compra dado que han desaparecido las ayudas y demás incentivos para la compra que se verán reflejados en el mas de Enero de 2013 para aquellos que precisan una vivienda que se podría decir que es el precio mínimo que pueden alcanzar el precio de la vivienda protegida.

                Esto da como resultado una situación de mercado complicada y absolutamente impredecible dada la situación general de la economía general, pues a pesar de todo hay que valorar que aun quedan empresas que no han efectuado todos los ajustes y que le quedan muy pocos recursos como son los eres y las reducciones de plantilla lo que creo que va a conducir a una situación de mantenimiento del desempleo pero que por ahora no va a bajar.

 

FIN DE LA CRISIS INMOBILIARIA

                Parece que ahora comienza a verse el final de la crisis inmobiliaria pero que no será que se termine, sino que el sector inmobiliario tal y como lo conocemos de un carpetazo final, es cierto que todavía de mantendrán algunas operaciones en el mercado, serán las operaciones que están en marcha con un mínimo de financiación o la financiación de las viviendas como mal menor de los bancos para no quedarse con mas activos recuperados, pero estas operaciones serán puntuales de reformas o de temas que solo marean la perdiz para que los que están situados intenten no perder su puesto y mantener una expectativa que cada vez se ve mas abocada a que se tiene que terminar. Esto generara entre los distintos agentes el sálvese el que pueda, parecido a lo que ya ocurrió en el año 2008- 2009 pero a un nivel superior, pensando que “yo soy mas listo y lograre sobrevivir “a ¿costa de que?

                Este es el final de un sector tal y como lo conocemos, es necesario pues el adaptarse y ver como se pueden hacer las cosas a partir de ahora para mi la crisis se va a terminar de manera abrupta y las consecuencias no alcanzo a verlas, pero que seamos conscientes que se ha terminado y que lo que queda a partir de ahora es la liquidación y el reparto de las reliquias.

  

Roberto Jiemenz

El futuro Banco Malo, una opcion de trabajo futuro para el sector

El banco malo una opción de trabajo

                Cuando decidí abrir un foro de discusión sobre si debería de reinventarse el sector inmobiliario, realmente pensaba que era un primer paso y una formula para introducir y alentar un debate que cada día mas considero necesario  para todos aquellos que puedan tener una mínima inquietud por el tema.

                Hoy empiezo a pensar que a lo peor no se consigue nada con ello, ni tan siquiera sembrar la mínima duda de que esto a lo mejor no va a mejorar, ni el sector va a ser lo mismo y que de alguna forma se debían impartir algunos cursos de formación para futuros inmobiliarios o gente que quiera desarrollar su actividad en este campo.

                Porque lo que es verdad es que no se van a dejar de construir viviendas, menos eso si que hasta ahora y con otra morfología y otras distribuciones y por supuesto con otros acabados y fundamental con otros precios, si alguien se adapta a este nuevo modelo o nuevo mercado tendrá adelantado un trecho importante.

                ¿Pero cuando es el momento? Hoy he tenido una charla con un amigo ex responsable inmobiliario de una importante entidad financiera, me decía que hay todos los profesionales de este sector están centrados en colocarse en el banco malo que plantea el gobierno, es decir que están buscando amigos y enviando curriculum, no se a donde para resultar elegidos, esta bien esta formula pero no deja de ser curioso que solo 32.000 de ellos  hayan usado el frob para enviarlo.

                También hemos hablado del problema de la adjudicación de activos de los bancos, ¿a que precio se va a hacer? Pues esto puede suponer un varapalo para los balances de todos los bancos. ¿Se debe de hacer con  los valores de tasación actuales?, ¿O se debe de hacer por debajo para que la cuenta de resultados de ese banco malo no empiece desde el primer día a ser un gasto para todos los españoles? ese me dice que va a ser el problema al margen de como van a pagarse esos activos si en capital del banco malo o en pagares a 15 años.

                Hemos visto también que la medida de valoración puede afectar al patrimonio de todos los bancos los intervenidos y los no intervenidos, pues va a ser difícil fijar los precios por encima de la valoración que de el banco malo para la venta, lo que seguro va a provocar la oferta de venta en aluvión antes del día 1 de enero de 2103, por el IVA y por las consecuencias que pueda tener la oferta del banco malo.

                Para los que como yo pensamos que el futuro de los profesionales no pasa por todo esto ya que son temas puramente temporales, creo que debemos empezar a pensar en otras opciones dentro del sector, yo creo que ya he encontrado la formula de futuro para un segmento de mercado que es el de las viviendas en régimen de cooperativa sin riesgo para los futuros propietarios ni para los bancos que financien los proyectos, pero esto es solo una idea parcial que no sirve para todo el sector.

Roberto Jiménez