OTRO PUNTO DE VISTA MAS NECROLOGICO

He podido ver la entrevista que le realizaron a Borja Mateo, economista y abogado que aprovecha la ocasión para vender sus libros en la tele, dando una vision de como esta el sector y aconsejando a todo el mundo que lo quiera ver que no se compre vivienda.

               

Para Todos La 2 - Entrevista: Borja Mateo - sector inmobiliario

• Para Todos La 2 - Entrevista: Borja Mateo - sector inmobiliario

Puedo estar de acuerdo en algunos de los planteamientos que hace Borja, sobre la situación sobre todo en lo que ha pasado pero no estoy de acuerdo en su visión quizá pesimista o muy pesimista para el sector, hace algunas referencias a las pocas viviendas que hay libres en Vizcaya, sin hacer referencia al porque y sin hacer referencia a la ley Maturana que ha estado vigente en Vizcaya, obligando a un buen numero de habitantes a tener que desplazarse a municipios de los alrededores, pero todo esto es una suposición de un pitoniso del sector, que me gustaría que dijera como se va a solucionar esto.

                Es seguro que algunos compradores han tenido la poca fortuna de tener que perder su vivienda por desahucio y otros perder una parte importante de sus ahorros por las minusvalías y por las bajadas de los alquileres, eso no quiere decir que los que lo hagan a partir de ahora después de esta crisis les vaya a suceder lo mismo, deben de adquirir la vivienda que desean si es esa su intención con algo mas de criterio que hace unos años, es decir que a la gente se les va a pedir que tengan que estudiar primero de económicas solo para poder adquirir una vivienda.

                También señala que el problema de los pìsos no es la financiación, creo que no esta muy puesto en el mercado para saber que la situación de los bancos actualmente es que no dan ningún tipo de crédito, a excepción que tengas el dinero en el banco y lo pignores, además de solicitarte el correspondiente aval de los familiares y de domiciliar los pagos y nominas, entonces te lo darán, pero también darán solo el 70% del precio aunque sea muy barato.

                Solo me queda indicar que las empresas tasadoras, los tasadores y demás participes en el sector debemos según su criterio desaparecer del mercado pues con los dos cursos de económicas que deben de hacer los compradores de piso y obtención de hipoteca, aparte de negociar bajadas del 45%, el hacer un curso era solo para pensar en comprarse un piso, encontraran la solución a todos los problemas que se le puedan presentar.

                Entiendo que esta entrevista y estos libros están hechos para la gente que esta muy próxima a los problemas de desahucio y de impago de la renta, pero creo que no es una opinión que sirva para generalizarla  para todo el mundo, cierto que los pisos han bajado y todavía van a bajar mas pero no desde el punto catastrofista que nos plantea, por lo menos es mi punto de vista, es muy posible que sus argumentos por deseables arrancaran un aplauso de la audiencia pero poco mas la realidad de los problemas es otra y desde luego no me vale para la generalidad.

                Cuando dice que el sector inmobiliario esta mejor que nunca debo de recordarle que en todos los asuntos de compra venta o de alquiler siempre hay dos partes y es probable que aunque nos parezca necesario todo este paron en el sector y de acuerdo que bajen los precios y todo lo demás, seria mas adecuado decir que estamos al 50% mejor que nunca y 50% peor que nunca.

Roberto Jimenez

NUEVOS TENDENCIA PROPIETARIOS DE SUELO URBANO

 

 

                Es importante que los propietarios de suelo que pretendan venderlo ahora, y no dejarlo como herencia a sus hijos, vayan asumiendo que el sector ha cambiado y también ha cambiado para ellos, pues salvo que tengan su propiedad en el barrio de salamanca y a un precio competitivo, es decir que ya no pueda tener un precio mas alto, por lo cual la tendencia natural será a la baja (no subirá ni tan siquiera el IPC), que entonces si lo venderan pero desde luego se hablara de las formas de pago, los que no tengan la fortuna de tener el suelo en esa situación privilegiada encontraran problemas para desahacerse de su suelo salvo que lo hagan a precios de saldo.

                Han aparecido nuevas opciones que de alguna forma permiten a los propietarios vender su suelo a precios de mercado hoy pero con el requerimiento de tener que participar en el negocio como un elemento activo de la actividad inmobiliaria, para esto se requieren tener algo mas que dinero, se requiere tener conocimientos del sector en la parte comercial financiera y demás apartados de la promoción inmobiliaria o si no contar con asesores que sepan de todo ello.

                La primera de las opciones es la aportación, es sin duda la que menos esfuerzo requiere pero la que mas cuesta en euros sobre el peso del precio del suelo, la segunda es hacerlo en promoción delegada que tiene una parte de esfuerzo mayor pero que se compensa con los resultados económicos que se obtienen y por ultimo la venta pura y dura a entidades que puedan sacarlo adelante en régimen de cooperativa o de comunidad esta es la mas fácil de todas, dilatada en el tiempo pero efectiva a la vez que arriesgada si no se hace con una empresa auténticamente experta en esta labor.

                Mi apuesta es sin duda por la tercera opción pues creo que aquellos que pretenden comprar vivienda prefieren tener plazos dilatados para la ejecución y el pago, eso si alejados de los sistemas anteriores que les obligaban a correr mucho riesgo a lo largo de la promoción, actualmente ese riesgo no existe con las cooperativas de segunda generación, 2GC (second generation cooperatives) que permiten hacer lo mismo que se hacia en las cooperativas anteriores pero sin tener que jugarse el dinero y teniendo la seguridad de los resultados.

                La segunda apuesta seria por la promocion delegada, formula de muy de moda usada por los departamentos de activos recuperados para revestir la gestión de la promoción que se hace igual que siempre pero con unas premisas anteriores que se concretan en no asumir los riesgos totales de la promoción pero también partiendo dela base de unidades totalmente comercializadas, por lo que una de las bases de las promotoras delegadas es el importante papel que desarrollan sus áreas comerciales que por otro lado suelen ser especificas para esta labor en este tipo de promoción.

                La tercera y ultima opción que es dificil de encontrar es la de la compra, para ello se necesita tener liquidez suficiente y a pesar de ello hay productos que ofrecen una rentabilidad mas segura salvo que se unan la necesidad de tener que mantener una infraestructura de negocio con lo apropiado del precio del suelo.

 

Roberto Jiménez

A LOS VENDEDORES DE SUELO

Es cierto que en los últimos tiempos asistimos a una bajada de la demanda de suelo edificable, calificado o como queramos llamarle, suelo útil para construir, hasta niveles de total ausencia, y ante eso los propietarios de este suelo se encuentran con que su teórico valor del suelo ha bajado hasta convertirse en algo sin valor, pero sobre lo que siguen pagando impuestos como si lo valiera y declarándolo como patrimonio, pero ¿con que valor?

                En la actualidad solo se venden suelos que reúnan una serie de características muy determinadas y determinantes y que a mi juicio son, que sean terrenos o suelos bien situados es decir que ni se hayan convertido en los últimos tiempos en parajes alejados de la civilización, que sean terrenos que en caso de que los propietarios no sean ya los bancos, tengan una carga hipotecaria suficiente como para justificar que el banco que soporta la hipoteca sea capaz de otorgar mas dinero para llevar a la practica una promoción, además de adaptar los precios a la realidad que tenemos actualmente es decir que el precio del suelo se haga por el valor residual.

                Además hoy en día los bancos no van a financiar un proyecto de edificación por mucho dinero que les deban si esa promoción no esta totalmente vendida a usuarios finales y además que sean clientes validos para posteriormente soportar el costo de financiación, lo que añade problemas a los propietarios de suelo para seleccionar los compradores de suelo, digo bien, seleccionar los compradores excepto si el precio de venta del suelo sea una ganga de tal calibre que no existan dudas sobre su adquisición.

                Lo que parece claro es que ahora los propietarios de suelos saben que su suelo va a venderlo o no en función de muchas variables, primero que sean suelos hipotecados o con carga de financiación, que la carga de financiación no supere los precios de mercado, haciendo la cuenta por el valor residual, segundo que sobre ese terreno se proyecten construir viviendas que resultan atractivas por el precio, el diseño, que logren hacer la vida mas fácil a su propietarios, etc. Etc. Eso hace que el propietario del suelo deba tener conocimientos de inmobiliaria o de tener consejeros que le indique cual es el mejor candidato.

                Se esta demostrando en los últimos tiempos que la vivienda se sigue vendiendo pero no por aficionados y se seguirá vendiendo a pesar de la crisis del IVA y de las dificultades para obtener financiación pero para hacerlo se deben de formar equipos que van desde los propietarios de suelo los arquitectos los equipos de gestión y sobre todo que todos tengan la misma sensación de calidad en lo que hacen y en como lo hacen. Tienen que tener en cuenta que ha cambiado este sector y no va a ser una fuente de ganar dinero fácil, va a ser muy difícil y se ganara lo mismo que en cualquier sector industrial lo que hace que tengamos que invertir mucho tiempo y trabajo para ganar lo mismo que se obtiene en cualquier sector.

                En los próximos días se plantea una feria donde se van a reunir los propietarios de suelo con intención de vender y no me cabe duda que serán una mayoría bancos con sus activos recuperados intentando colocar lo mismo que otras veces pero a precios un poco mas bajos, sin darse cuenta de que la solución a sus problemas la tiene muy cerca, creando equipos que resulten innovadores que hagan diseños adecuados y que no les pese sus carteras de activos recuperados de pisos que hay que vender como sea y cuanto antes mejor no vaya a ser que esto no pare de bajar.

Roberto Jiménez

¿Cómo adaptarse a los cambios del sector?

Para poder pensar en reinventar este sector tal vez el primer pasó debería de consistir en detectar las novedades, para asumirlas y después en un segundo paso comenzar a adaptar la nueva situación al sector, de esta forma empezaremos a cambiarlo.

                Pero para poder asumir la cantidad de novedades que están llegando lo primero que deberemos de hacer es detectarlas e identificarlas como novedades, es decir no valen como novedades elementos que simplemente se hayan puesto de moda otra vez, ejemplo lo de vender viviendas sin hipoteca solo con las letras firmadas al promotor.

                Primero deberemos pensar si realmente nuestra circunstancia ha cambiado si consideramos que ha llegado el cambio de época, porque si no es así, sigue haciendo lo mismo a la espera de que se produzcan signos en tu entorno que te hagan pronosticar que va a cambiar tu circunstancias, tu empleo tu vivienda tu precepción de lo que van a incidir en tu vida las nuevas tecnologías, etc.etc.

                Si crees que el cambio de época ha llegado para ti y tienes que enfrentarte a una situación diferente donde existe un clima de pre-revolución social, un cambio en las tecnologías y su aplicación al mundo laboral , cambio en los conceptos básicos del sector,  entonces debes de comenzar a detectar las novedades y comenzar a pensar que existe algo que tiene que cambiar y de hecho lo primero que tiene que cambiar es tu actitud ante todo ese rio de cambios que se van a producir o ya se han producido.

                Cambios que se han detectado o por lo menos yo los he detectado,

-          Cambio en la forma de acceder a una vivienda en propiedad.- Los cambios que se han producido en este aspecto son importantes pues antes las personas compraban utilizando como base los principios que se consideraban inmutables para la vivienda, “no alquile, compre, así no tirara el dinero”, “los precios de la vivienda nunca bajaran” esto basaba la rueda de la especulación. Ahora solo compra quien realmente necesita comprar y piensa que la compra es una buena decisión, aunque a partir de enero de 2013 deberá analizar muy bien los costos que eso le supone, IBI, IVA, impuestos de plusvalías e impuestos de patrimonio.

-          Cambio en la forma de acceder a los prestamos hipotecarios y además mas caros.- Los cambios en la obtención de los prestamos hipotecarios serán siempre por un importe que no superara el 55% del costo de la vivienda, con un costo que será alrededor del 5% de interés, que hace que la duración de los prestamos no sea superior a 20 años.

-           Cambio en el coste de mantenimiento de la vivienda.- Este gasto va a ser el mismo para viviendas en propiedad y en alquiler, pero será importante en cualquiera de los casos tener una vivienda que consuma poca agua y poca energía. Actualmente casi todas las viviendas que se están comercializando no alcanzan los niveles de eficacia energética incluso algunas no cumplen es código técnico.

-          Cambio en el concepto de bien para invertir.- Se ha demostrado que con la última caída de precios, que no remontara, la inversión en vivienda no va ser la el refugio ideal para los pequeños y grandes inversores, los precios de la vivienda han caído a niveles del año 2004.

Estoy seguro que serán muchos más los que detecten cada uno y que todos serian importantes para tenerlos en cuenta pero aquí solo incluyo estos que aparecen que me parecen importantes.

 

LA PROXIMA EPOCA

                Para poder ir tomando posiciones de cara a la nueva etapa deberemos intentar imaginarnos, pues no hay otra manera de hacer previsiones mas allá de la bola de cristal, que yo no tengo, cual es el escenario o los posibles escenarios que nos vamos a encontrar, que creo que seria un ejercicio que deberíamos hacer todos los profesionales que pretendamos seguir en este sector, y además publicarlo y compartirlo pues seguramente lograríamos mejorarlo entre todos.

                Sé que esto es difícil pues cada una creemos tener la piedra filosofal que nos permitirá lograr una mejor posición en la próxima época pero solo hace falta darse una vuelta por la web para comprobar que existen muchas opciones planteadas por diferentes personas y basadas en sus experiencia personales, pero no queda mas remedio que pedirlo por mi parte porque estoy convencido de que el nuevo sector inmobiliario lo van a construir los profesionales, mirando las cosas desde otro prisma pero va a ser una labor donde existirá una línea o dos a seguir y cuanto antes las descubramos antes nos podremos poner a trabajar.

Roberto Jiménez