Es cierto que en los últimos tiempos asistimos a una bajada de la
demanda de suelo edificable, calificado o como queramos llamarle, suelo útil
para construir, hasta niveles de total ausencia, y ante eso los propietarios de
este suelo se encuentran con que su teórico valor del suelo ha bajado hasta
convertirse en algo sin valor, pero sobre lo que siguen pagando impuestos como
si lo valiera y declarándolo como patrimonio, pero ¿con que valor?
En la actualidad
solo se venden suelos que reúnan una serie de características muy determinadas
y determinantes y que a mi juicio son, que sean terrenos o suelos bien situados
es decir que ni se hayan convertido en los últimos tiempos en parajes alejados
de la civilización, que sean terrenos que en caso de que los propietarios no
sean ya los bancos, tengan una carga hipotecaria suficiente como para justificar
que el banco que soporta la hipoteca sea capaz de otorgar mas dinero para
llevar a la practica una promoción, además de adaptar los precios a la realidad
que tenemos actualmente es decir que el precio del suelo se haga por el valor
residual.
Además hoy en día
los bancos no van a financiar un proyecto de edificación por mucho dinero que
les deban si esa promoción no esta totalmente vendida a usuarios finales y además
que sean clientes validos para posteriormente soportar el costo de financiación,
lo que añade problemas a los propietarios de suelo para seleccionar los
compradores de suelo, digo bien, seleccionar los compradores excepto si el
precio de venta del suelo sea una ganga de tal calibre que no existan dudas
sobre su adquisición.
Lo que parece
claro es que ahora los propietarios de suelos saben que su suelo va a venderlo
o no en función de muchas variables, primero que sean suelos hipotecados o con
carga de financiación, que la carga de financiación no supere los precios de
mercado, haciendo la cuenta por el valor residual, segundo que sobre ese
terreno se proyecten construir viviendas que resultan atractivas por el precio,
el diseño, que logren hacer la vida mas fácil a su propietarios, etc. Etc. Eso hace
que el propietario del suelo deba tener conocimientos de inmobiliaria o de
tener consejeros que le indique cual es el mejor candidato.
Se esta
demostrando en los últimos tiempos que la vivienda se sigue vendiendo pero no por
aficionados y se seguirá vendiendo a pesar de la crisis del IVA y de las
dificultades para obtener financiación pero para hacerlo se deben de formar
equipos que van desde los propietarios de suelo los arquitectos los equipos de gestión
y sobre todo que todos tengan la misma sensación de calidad en lo que hacen y
en como lo hacen. Tienen que tener en cuenta que ha cambiado este sector y no
va a ser una fuente de ganar dinero fácil, va a ser muy difícil y se ganara lo
mismo que en cualquier sector industrial lo que hace que tengamos que invertir
mucho tiempo y trabajo para ganar lo mismo que se obtiene en cualquier sector.
En los próximos días
se plantea una feria donde se van a reunir los propietarios de suelo con intención
de vender y no me cabe duda que serán una mayoría bancos con sus activos recuperados
intentando colocar lo mismo que otras veces pero a precios un poco mas bajos,
sin darse cuenta de que la solución a sus problemas la tiene muy cerca, creando
equipos que resulten innovadores que hagan diseños adecuados y que no les pese
sus carteras de activos recuperados de pisos que hay que vender como sea y
cuanto antes mejor no vaya a ser que esto no pare de bajar.
Roberto Jiménez
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